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[店铺商圈分析] 商圈商圈,究竟是什么圈?

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发表于 2016-7-15 22:28:11 | 显示全部楼层 |阅读模式


任何一家门店的开设第一个面对的都是选址问题。为了满足自己对开设新店的需要,各家零售企业都将选址放在了首要位置。

选址首先要做商圈分析。因为它表明了未来门店所进行销售的空间范围,以及该门店吸引顾客的区域范围

1.商圈分析的要素

商圈分析有两个部分,即广义商圈分析(经济、人口、政府规划政策等)和狭义商圈分析。这里探讨的是狭义商圈分析。
所谓商圈分析是指顾客愿意到本门店购买产品的距离与相应的时间,通常情况与本店店面地址相距500米左右的距离为佳。
为了确保商圈分析的有效性,还得在商圈范围内给予充分的调查。以下是对商圈进行调查时常关注的三大要素:人口、竞争品牌、基本费用等。

(1)人口调查
人口调查的内容包括该区域的人口数量人口结构购买习惯经济收入人流量的大小等。

人口调查的重点包括:

第一,家庭状况。
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收人和家庭收人的分配,会明显地影响未来门店的销售。如所在地区家庭平均收人提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。

比如一个两口之家的年轻人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。

家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

第二,人口密度。
一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。一个地区人口密度越高,则选址门店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口,即户籍中除去幼儿的人口数,以该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流人的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

第三,客流量调查。
一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车乘客人数有较大关系。上下车人数的调查重点为:
各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少,又无别的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构,可注意不同年龄顾客的需求。

第四,购买力调查。
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收人水平决定的,因此,商圈人口收入水平对门店定位有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。
比如北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析,发现这2000户居民中,人均收入在月千元左右的约占50%,500~1000元的占20%,1000~1500的占20%;人均月收人500元以下的10%,人均月收人2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。

(2)竞争品牌调查
竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。

竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈,如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富,那么就很容易吸引顾客的高度聚集,增加整个区域的市场容量,当然这是选择的重要场所。
潜在的竞争品牌的分析,也将预示着未来的市场提升。如长沙商业步行街的女装连锁专卖店在2005年时,只有几个服装品牌专卖店,但后来其他品牌纷纷跟进,相继出现了各类品牌的服装专卖店。

(3)基本费用调查
基本费用调查的调查要素主要有:转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。

2,影响商圈大小的因素

(1)外在因素:主要是指门店地段环境中的各种条件状况,其中地段的居民环境、交通环境、商业环境是影响门店商圈范围的主要因素。

居民环境:周边居民的居住密度越大,人口总量越多,商圈规模越大;周边居民分布越集中,并且主要集中在门店地段附近,就可增强居民到达门店的便利性,提高对居民的吸纳力,扩大的商圈规模。对于一些小型邻里商业物业、社区商业物业来说,周边居民的居住密度、分布方式对其商圈范围的影响尤为明显。

交通条件:地段交通条件越发达,交通辐射范围越广,外围区域的居民到达门店的地段就越便利,吸纳力就越强,商圈范围就越广。

商业环境:商业物业位于商业区中是其中一部分。商业区环境将对门店的商圈范围大小产生直接的影响,好的商业环境可以增强整个商圈的对外影响力,拓展其内部门店的商圈范围;相反,恶劣的商业环境不但不能增强其影响力,反而可能使其中的门店无法继续生存发展。门店如果不存在于商业区中一般就会与商业区形成直接竞争关系,产生负面影响。

(2)内在因素:是指门店的经营规模、各种构成元素的组合以及促销广告活动等。

经营规模:门店提供商品和服务的种类越多,吸纳力越强,可以吸引更广泛区域消费者前来购物。当规模增大到一定程度时,达到极限值,再继续扩大经营规模,商圈范围并不会随之扩大。

构成元素组合:经营日常用品的商店吸引顾客区域范围较小,商圈范围也小;经营非日常用品的商店则相反。经营高档、品牌商品的商店吸纳顾客的能力强,商圈范围广。

促销广告:门店的经营者如果重视对项目的宣传,可以提高消费者对门店的认知程度,一定程度上可以扩大门店的辐射范围,即扩大其商圈范围。

3,确定商圈的方法

(1)零售引力法则
零售引力法则是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为,城市的人口越多、规模越大、商业越发达,其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。

(2)商圈饱和度
测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度,可以帮助新设门店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说,在饱和程度较低的地区开店,成功的概率较高。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可由公式求得:
IRS=C×RE/RF

式中IRS为商业圈的零售饱和指数;C为商业圈内的潜在顾客数目,RE为商圈内消费者人均零售支出,RF为商圈内商店的营业面积。
假设在商圈内有10万个家庭,每个家庭每周在食品中支出25元人民币,共有15个门店在商圈内,共有144000平方米销售面积,则该商圈的饱和指数IRS=10000×25元/144000=17.36元.

这一数字越大,则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小,则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的商圈中,应选择零售饱和指数较低的商圈开店。

(3)商圈竞争分析

在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素:现有商店的数量,现有商店的规模分布,新店开张率,所有商店的优势与弱点,短期和长期变动以及饱和情况等。

任何一个商圈都可能会出现商店过少、或过多或饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈,有太多的商店销售特定的产品与服务,以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。

4,商圈分析的步骤

商圈分析的步骤一般可分为以下几步:

第一步,确定资料来源,包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步,确定调查的内容,包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步,对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步,确定商圈内居民人口特征的资料来源。

第五步,根据上述分析,确定是否在商圈内营业。

最后,要确定门店则在的区域、地点和业态等。  




作者:余杰奇



发表于 2017-10-13 21:47:38 | 显示全部楼层
门店选址看来调查的因素还真不少!

点评

商圈分析的确实不错,顶起  详情 回复 发表于 2017-10-13 21:48
发表于 2017-10-13 21:48:39 | 显示全部楼层
tailor 发表于 2017-10-13 21:47
门店选址看来调查的因素还真不少!

商圈分析的确实不错,顶起
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