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[选址技巧] 哪里适合开店?“开店选址指南”问题全解析

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发表于 2016-6-28 08:41:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
哪里适合开店?

第一步家庭人口及收入水平

1、家庭状况因素


2、家庭因素对商业选址的影响

3、不同类型家庭的消费倾向

第二步 人口密度普查

1、人口密度对商业选址的影响

一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。
人口密度的商业影响


2、人口密度普查方式

例:某地区白天人口计算方式
某地区白天人口=户籍-幼儿人口数+地区内(上班上学)人口数-外地(上班上学)人口数
得出人口密度,进行特征分析和经营调整:

第三步 客流量统计

1、客流量调查重点

一般在评估地理条件时,应测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车人数的调查重点

2、人口集聚区为选址重点

根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言,调查人口集聚区域是选址的重点。

4类人口集聚区域
第四步 消费者购买力分析

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。

例子:北京西郊某商厦
北京西郊某商厦在立地之初,就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本2000个。根据汇总分析,可说明该地区居民大都系工薪族家庭,属于中等收入水平。


适合开怎样的店?适合开怎样的店?

商圈三层次



1、有效商圈范围的调查

要划定一家新设店铺的商圈界限,可使用雷利法则”,即“零售引力法则(定律)。
雷利法则计算步骤


不同业态的商圈范围(以超市业态为例)


2、商圈的顾客群调查

商圈内的顾客群分为两部分:一是流动人口:二是住户。

流动人口测定方法
住户测定方法
3、商圈内的竞争店调查



零售饱和指数计算公式:

IRS=需求/卖场面积=(H·RE)/RF

公式中:IRS:某商圈内某类商品的零售饱和指数;
H:商圈内的家庭数量;
RE:商圈内每个家庭对某类商品的年支出金额;
RF:某类商品的现有营业面积。

4、开业后营业额估算


5、合适的卖场面积确定


对于不同业态的店铺可以设定一个范围,各公司在选址时,可根据预估的营业额指标,做一相应调整。另外,企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化,对店铺面积做一相应调整,以使其更接近于实际情况。

6、投资收益调查
开店投资预估


经营费用预估

开店是否具有竞争优势?开店是否具有竞争优势?

1、比较法
将本店/本项目的各种条件与销售业绩良好的商店比较,看看其优于本店/本项目的条件有哪些,劣于本店的条件有哪些。这样,企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善,提高企业在市场上的竞争地位。

2、市场占有率法

估算店铺的损益平衡点销售额,若其要求的商圈必要市场占有率比较低,则风险不高;反之,要求的市场占有率越高,风险越高。

因此一般来说,店铺的必要市场占有率越低越好。
必要市场占有率=损益平衡点销售额/市场规模
市场规模:商圈内户数*每户支出
假设预选地的商圈规模为100万,只要销售额达30万即可达损益平衡点,即30%的商圈占有率,风险便不高。若销售额需达70万元才可达损益平衡点,而70%的商圈占有率是非常高难度的指标,万一有任何失误,极易蒙受损失。因而,在该地开店的风险就过高。


(以上内容来源:中购联,如有侵权请联系删除)


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